Închirierea unui apartament este o metodă excelentă de a genera venit pasiv, dar vine la pachet cu o serie de responsabilități legale și fiscale. Dacă ești proprietar sau urmează să devii unul, iată tot ce trebuie să știi în 2026 despre obligațiile tale și modul corect de calcul al taxelor.
1. Obligațiile legale ale proprietarului
Pentru a fi protejat legal și pentru a evita amenzile, trebuie să respecți câțiva pași esențiali:
- Înregistrarea contractului la ANAF: Este obligatorie înregistrarea contractului de închiriere (și a oricărei modificări ulterioare) în termen de 30 de zile de la semnare. Aceasta se face online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV).
- Predarea locuinței în stare bună: Ești dator să predai apartamentul curat și cu toate utilitățile funcționale (instalații electrice, sanitare, termice).
- Reparațiile majore: Proprietarul este responsabil de reparațiile structurale și de înlocuirea echipamentelor care s-au defectat din cauze naturale (ex: centrala termică veche, țevi sparte în pereți). Reparațiile mici de întreținere (ex: un bec ars) cad în sarcina chiriașului.
- Menținerea liniștii și plata impozitului pe proprietate: Rămâne responsabilitatea ta să plătești impozitul anual pe clădire la Direcția de Taxe și Impozite Locale (DITL).
2. Taxele pe chirie în 2026: Cât plătești la stat?
Sistemul de impozitare pentru persoanele fizice în 2026 se bazează pe cota forfetară de cheltuieli, ceea ce înseamnă că nu plătești impozit pe toată suma încasată.
A. Impozitul pe venit (10%)
Statul îți acordă o reducere automată (deducere) de 20% din venitul brut (suma totală încasată), reprezentând cheltuieli fictive de întreținere. Impozitul de 10% se aplică doar pe restul de 80%.
B. Contribuția la Sănătate (CASS)
Plătești CASS doar dacă venitul tău net anual (după deducerea de 20%) depășește anumite praguri raportate la salariul minim brut pe economie:
- Sub 6 salarii minime: 0 lei de plată.
- Între 6 și 12 salarii: CASS calculat la nivelul a 6 salarii.
- Între 12 și 24 salarii: CASS calculat la nivelul a 12 salarii.
- Peste 24 salarii: CASS calculat la nivelul a 24 salarii.
3. Termene limită importante
- Declarația Unică (Formularul 212): Trebuie depusă până la data de 25 mai a fiecărui an pentru veniturile estimate în anul curent și cele realizate în anul anterior.
- Plata taxelor: Termenul limită pentru plata efectivă a impozitului și a CASS este tot 25 mai.
Sfat PRO: În 2026, dacă depui declarația și plătești taxele integral până la termenul limită, poți beneficia de o bonificație (reducere) de până la 3% din suma datorată, conform noilor reglementări ANAF.
Concluzie
Închirierea “la negru” nu mai este o opțiune viabilă în 2026, având în vedere digitalizarea ANAF și amenzile usturătoare. Respectarea obligațiilor îți oferă siguranța că, în cazul unui conflict cu chiriașul, ai un contract valid care te poate ajuta în instanță sau la evacuare.
